Se lancer comme marchand de biens fait rêver : trouver un actif sous-valorisé, créer de la valeur, revendre vite et bien. Dans la réalité, beaucoup de candidats restent bloqués avant même la première opération. Non pas par manque d’envie, mais à cause d’obstacles très concrets : dossiers bancaires lourds, apports personnels élevés, manque de réseau et d’expérience, difficulté à sourcer des opportunités solides.
Face à ces barrières, l’Union des Marchands de Biens (UMDB) met en avant un modèle alternatif : financement à 100 % des opérations sans apport (selon la présentation du concept), accompagnement du sourcing à la revente, partage des marges et réseau national (marchands, notaires, experts). Le dispositif, créé par appréciations sur Nassim Boukrouh et Hugo Legname, revendique aussi des résultats concrets : plus de 200 opérations réalisées et plus de 200 000 m² de friches et bâtiments transformés en projets rentables.
Le témoignage de Théo, 23 ans, est souvent cité pour illustrer l’approche : parti de zéro, il raconte avoir identifié une friche, acheté 3,8 M€ puis revendu autour de 8 M€, pour une marge d’environ 4 M€ (dont un tiers pour lui), après 150 prospections et 64 visites, tout en travaillant à côté.
Pourquoi devenir marchand de biens est si difficile quand on démarre
Le sujet n’est pas la motivation : c’est l’accès aux ressources et aux opportunités. Voici les freins qui reviennent le plus souvent chez les débutants.
1) Des exigences bancaires lourdes
Sur des opérations d’achat-revente (souvent plus “entrepreneuriales” que l’immobilier locatif), les financeurs peuvent exiger :
- des garanties solides,
- un historique de projets,
- une lecture fine du risque (marché, technique, commercialisation),
- un dossier complet et cohérent (hypothèses, marges, calendrier, stratégie de sortie).
Quand on n’a pas encore de track-record, convaincre est plus difficile.
2) Un apport personnel souvent dissuasif
Même quand un projet “passe” sur le papier, l’apport demandé peut être important, ce qui exclut une partie des candidats : jeunes actifs, profils en reconversion, entrepreneurs en phase de démarrage, ou simplement personnes qui ne veulent pas immobiliser toute leur trésorerie.
3) Le manque de réseau et d’expérience
Dans l’achat-revente, la qualité du réseau influence directement la qualité des deals : accès à des notaires, experts, artisans, interlocuteurs locaux, investisseurs, apporteurs d’affaires. Sans réseau, on voit moins d’opportunités, et on les voit plus tard.
4) Des opportunités difficiles à sourcer (et à sécuriser)
Le vrai défi, ce n’est pas seulement de “trouver un bien” : c’est de trouver un actif avec un potentiel réel, au bon prix, avec une stratégie de valorisation crédible, et un chemin de revente clair.
L’UMDB : un modèle pensé comme un tremplin
L’UMDB, créée par Nassim Boukrouh et Hugo Legname, met en avant une promesse simple : ne pas laisser le membre seul face à l’opération. Le modèle repose sur trois piliers présentés comme différenciants.
1) Financement à 100 % (sans apport personnel)
Selon la présentation du concept, l’UMDB permet de réaliser des opérations avec financement à 100 % sans apport. Pour un débutant, l’intérêt est évident : l’argent n’est plus le point de blocage initial, et l’énergie peut être mise sur la qualité du deal (sourcing, négociation, montage, revente).
À retenir : “financer” ne veut pas dire “financer n’importe quoi”. Le principe même d’un modèle de financement est de sélectionner des opérations jugées solides (potentiel, prix, stratégie de sortie), ce qui encourage une approche structurée.
2) Accompagnement complet : du sourcing à la revente
L’achat-revente est un enchaînement d’étapes. Quand on débute, chaque étape peut devenir un point de rupture. L’UMDB met en avant un accompagnement qui couvre :
- le sourcing (méthode pour trouver des opportunités),
- la validation du potentiel et la structuration du dossier,
- le financement et le montage,
- la stratégie de commercialisation et la sortie (revente).
En clair : le membre n’avance pas à l’aveugle, il suit un cadre et bénéficie de retours à chaque étape clé.
3) Un réseau national de professionnels
L’UMDB met en avant un réseau national regroupant notamment des marchands de biens, notaires et experts. Ce type d’écosystème peut apporter deux bénéfices immédiats :
- Accélérer (moins de temps perdu à chercher les bons interlocuteurs),
- Sécuriser (meilleure lecture des risques et des points de vigilance).
Le modèle est résumé par une logique “gagnant-gagnant” revendiquée par les fondateurs : on finance, on accompagne, on partage les marges.
UMDB vs parcours classique : ce qui change concrètement
Sans entrer dans la caricature, voici une comparaison utile pour comprendre ce que l’UMDB dit “débloquer” pour un débutant.
| Point clé | Parcours classique (débutant) | Approche mise en avant par l’UMDB |
|---|---|---|
| Financement | Banque souvent exigeante, apport fréquemment demandé | Financement à 100 % sans apport (selon le modèle présenté) |
| Méthode | Apprentissage “sur le tas”, risque d’erreurs coûteuses | Accompagnement du sourcing à la revente |
| Accès aux opportunités | Réseau limité, deals plus difficiles à identifier | Réseau national de marchands, notaires et experts |
| Montée en compétence | Lente, dépend des essais/erreurs | Structurée, guidée par un cadre et des retours |
| Rémunération | Marge intégrale si succès, mais accès difficile et risque de blocage | Partage de marge (exemple : un tiers pour le membre dans le cas de Théo) |
Le cas Théo (23 ans) : une opération emblématique “parti de zéro”
Le témoignage de Théo est marquant parce qu’il ne repose pas sur un “coup de chance” raconté après coup, mais sur une mécanique de prospection intensive et de méthode.
Le contexte : débutant, peu de temps, mais une approche disciplinée
Selon son récit, Théo :
- a découvert Hugo Legname et Nassim Boukrouh via Instagram,
- s’est fixé un objectif clair : ramener une opération en 3 mois,
- a mené la prospection tout en travaillant à côté (restauration et déménagement), avec environ 5 à 6 heures par semaine,
- a enchaîné 150 prospections et 64 visites avant de trouver l’opportunité.
Le signal fort ici : ce n’est pas “facile”. Mais c’est accessible si l’on accepte le volume, la répétition et la rigueur.
Le déclic : une friche repérée sur le terrain
Dans son histoire, l’élément déclencheur est presque banal : une panne de voiture dans une zone industrielle près d’Ayse (à environ 30 minutes de Genève). Plutôt que de perdre du temps, il prospecte sur place et repère un entrepôt avec potentiel.
C’est un rappel très concret d’un principe clé de l’achat-revente : les opportunités se trouvent souvent là où l’on regarde vraiment (zones d’activité, friches, actifs commerciaux, bâtiments atypiques), pas seulement derrière un écran.
Les chiffres annoncés : achat 3,8 M€ → revente autour de 8 M€
Théo indique avoir négocié et structuré une opération avec :
- Prix d’achat : 3,8 M€
- Revente estimée : autour de 8 M€
- Marge annoncée : environ 4 M€
- Part du membre : environ un tiers de la marge
Le projet porterait sur un entrepôt de plus de 6 700 m² (sans compter le terrain), ce qui montre aussi que l’approche ne se limite pas à de “petites” opérations résidentielles.
Ce que son témoignage met en avant sur l’UMDB
Dans son récit, la valeur perçue de l’UMDB se concentre sur :
- la validation de l’opportunité avec l'équipe,
- la capacité à obtenir un financement à 100 %,
- une méthode étape par étape (sourcing, dossier, stratégie de commercialisation, revente),
- le fait de pouvoir réaliser une opération qu’il dit ne pas avoir pu faire seul (capital, expérience, réseau).
Son message est clair : “Ça ne sera pas facile. Mais si vous êtes déterminé, si vous êtes bosseur, toutes les cartes sont là.”
La “méthode” derrière une opération d’achat-revente accompagnée
Le témoignage de Théo décrit un chemin assez lisible. Pour comprendre ce qu’un modèle comme l’UMDB cherche à standardiser, on peut découper l’opération en étapes.
- Prospection structurée : repérer des actifs à potentiel (friches, entrepôts, bâtiments commerciaux, opportunités off-market).
- Pré-qualification : estimer rapidement si le deal a une logique (prix, potentiel, demande, sortie).
- Validation et montage : consolider le dossier avec des interlocuteurs aguerris, clarifier la stratégie et le plan.
- Financement : mettre en place le financement annoncé à 100 % (selon le modèle présenté).
- Stratégie de valorisation : définir comment créer de la valeur (division, repositionnement, commercialisation adaptée).
- Sortie : revente rapide et exécution de la stratégie de commercialisation.
- Partage de la marge : répartition convenue entre les parties (exemple : un tiers pour Théo).
L’intérêt d’un cadre est de limiter deux erreurs fréquentes chez les débutants : surpayer par manque de repères, ou se perdre dans l’exécution faute de méthode et de bons interlocuteurs.
Les bénéfices recherchés pour un débutant : vitesse, crédibilité, passage à l’action
Gagner du temps (et de la clarté)
Quand on débute, on peut passer des mois à “se former” sans oser passer à l’action. Un modèle d’accompagnement vise à transformer la théorie en checklists, étapes, décisions et exécution.
Accéder à des opérations plus ambitieuses
Le cas Théo montre un point important : avec un financement à 100 % et un cadre, le ticket d’entrée peut changer d’échelle. Là où un débutant s’auto-limite souvent à de petites opérations, l’objectif devient de sourcer le bon deal plutôt que de se brider au “deal que je peux financer”.
Profiter de la force du collectif
Dans l’immobilier d’achat-revente, la qualité d’exécution fait souvent la différence. Avoir accès à un réseau (marchands, notaires, experts) peut renforcer la crédibilité, fluidifier les échanges et accélérer la résolution des points bloquants.
Ce qu’il faut retenir du parcours de Théo : 5 leçons actionnables
- La persévérance est une compétence : 150 prospections et 64 visites, ce n’est pas un détail, c’est le cœur du résultat.
- Le terrain crée l’avantage : une zone industrielle explorée “sur le moment” peut devenir une opportunité majeure.
- Un objectif chiffré aide à tenir :“ramener une opération en 3 mois” donne une direction claire au quotidien.
- Le temps n’est pas l’excuse numéro 1 : il explique avoir avancé avec 5 à 6 heures par semaine, en travaillant à côté.
- Le cadre et le réseau peuvent compenser le manque d’expérience : c’est précisément ce que l’UMDB met en avant.
UMDB en quelques chiffres (tels que communiqués)
Pour situer l’ampleur du modèle tel qu’il est présenté :
- Plus de 200 opérations réalisées
- Plus de 200 000 m² de friches industrielles et bâtiments commerciaux transformés
- Un fonctionnement annoncé autour du financement à 100 %, de l’accompagnement complet et du partage des marges
À qui s’adresse le plus ce type de modèle ?
Sans généraliser, un dispositif comme celui-ci parle particulièrement à :
- Les débutants motivés qui veulent passer de “je me forme” à “je fais”,
- Les profils sans apport qui se sentent bloqués par la banque,
- Les actifs occupés qui ont besoin d’un cadre pour avancer efficacement,
- Les personnes sans réseau immobilier cherchant un environnement structurant.
Le fil conducteur reste le même : la méthode peut guider, le financement peut débloquer, mais le résultat dépend de l’énergie mise dans la prospection et l’exécution.
Conclusion : se lancer sans se ruiner, et surtout sans rester seul
Le parcours de Théo, 23 ans, illustre un message puissant : partir de zéro n’empêche pas de viser une grosse opération, à condition d’avoir une méthode, un volume de prospection élevé et un accompagnement qui réduit les points de blocage.
De son côté, l’UMDB se positionne comme un accélérateur : financement à 100 % (sans apport, selon le modèle annoncé), accompagnement de bout en bout, réseau national et logique de partage de marge. Ajoutez à cela des chiffres revendiqués (plus de 200 opérations, plus de 200 000 m² transformés) et on comprend pourquoi le concept attire des profils qui veulent des résultats concrets plutôt que des promesses théoriques.
Si votre objectif est clair et que vous êtes prêt à faire ce que Théo décrit (prospecter, visiter, recommencer, ne pas lâcher), ce type d’approche peut représenter un vrai tremplin vers votre première opération d’achat-revente.
